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日志

 
 

试论房地产开发项目的风险规避  

2009-12-01 19:37:18|  分类: 工作 |  标签: |举报 |字号 订阅

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     试论房地产开发项目的风险规避 - 开疆扩土 - 开疆扩土 的博客

     目前我国房地产开发企业普遍存在“小,散,差”的特点,房地产开发只重视项目开发而不重视管理,更不重视风险的管理,风险管理意识淡薄、风险管理机构缺失、风险管理手段单一,使房地产项目中的诸多风险因素得不到有效的控制,导致房地产项目的失败。为了避免和减少风险因素对项目的影响,认真探究了房地产开发项目全面风险管理的相关内容,以期能够为有效化解房地产开发项目运行中的风险提供一些参考。

       1 房地产开发项目全面风险管理的方法
  
       全面风险管理方法是风险管理流程实施的具体手段,建立风险管理方法体系有助于各个流程的具体执行。经过多年的发展,项目风险管理的方法更加成熟和多样化,为房地产开发项目全部风险的全面分析提供了可能。房地产开发项目风险管理方法体系犹如一个方法库,将各个流程的风险管理方法汇总起来,比较各种方法的优点和缺点,找出其在房地产开发项目风险管理中的适用范围,在进行项目风险管理时,可以针对各个阶段的特点快速选择有效的方法进行风险的定性和定量分析。
      在全面风险管理框架中目标体系是核心,所有的人员、流程和方法必须围绕风险管理的目标制定和执行;组织体系是基础,从组织制度上保证风险管理各项工作的顺利进行,培养全员风险管理的氛围;流程体系是关键,房地产开发项目全过程的风险都要按照风险管理流程进行风险识别、风险分析、风险处理和风险监控;方法体系是手段,促进全部风险的管理。四大体系相辅相成,共同构成了一个相对完整的房地产项目全面风险管理体系。各个体系的具体关系(如图1)。
 
  2 房地产开发项目全面风险管理的流程
 
  2.1 房地产开发项目风险识别
       房地产开发项目风险识别是风险管理的基础。主要用来确定风险来源和进行风险分类的过程。风险识别是在房地产开发项目工作分解的基础上进行的,即针对房地产开发项目的不同阶段,进行风险识别。不同阶段的风险因素不同,风险分类和分组的依据也不同。
  2.2 房地产开发项目风险评估
      房地产开发项目风险评估是通过对风险的定性分析和定量分析,估计房地产开发项目风险发生的概率和可能产生的后果,在此基础上将风险按照高、中、低风险对风险进行排序,编制风险列表,最后根据风险的程度进行专题风险研究的过程。值得注意的是,房地产开发项目的进度、成本、质量风险分析的范围比建筑工程项目的进度、成本和质量的范围要宽,应该从项目可行性研究、项目规划设计、建设和经营各个阶段的工作特点来对其可能出现的风险进行分析。
  2.3 房地产开发项目风险监控
     房地产开发项目风险监控是对风险应对计划执行情况的修正和提高的过程,也是房地产开发项目风险管理有效实施的保障。风险监控不仅仅依据风险应对计划采取风险应对措施,还应该随着项目的深入,对风险识别、评估的结果进行修正,对风险应对计划进行修改,即风险识别、评估、应对、监控和再识别的循环过程。
 
  3 房地产开发项目全面风险的应对策略
 
  3.1 风险回避
      风险回避是根据风险预测评价,经过权衡利弊得失,采取放弃、中止开发项目,或改变开发项目条件,以避开风险源地,从根本上消除风险隐患的措施。通常潜在威胁发生可能性太大,或可能损失后果太严重,又无其他风险管理措施可用时,常采用风险回避。风险回避的做法大体可分为两种:一种是放弃或终止某项可能引起风险损失的活动;另一种是改变活动方案,或改变工作方法。可以看出,风险回避是一种消极的防范手段,有些迫不得己的意味。因为回避风险虽然能避免损失,但同时也失去了获利的机会。所以,在选取风险应对措施时最好慎用风险回避这种防范手段。
  3.2 风险控制
      风险控制是指在风险事件发生前、发生时及发生后,采取的降低风险损失发生概率,缩小风险损失程度的措施。根据风险控制目的,风险控制可以分为风险预防和风险抑制。前者以降低风险损失发生概率为目的;后者以缩小风险的损失程度为目的。风险控制从主动采取预防措施入手,消除和减少风险隐患,降低损失发生频率和损失程度。因而,它是一种积极的风险管理措施。由于风险控制措施成本低、效益好,不会产生不良后遗症。因此对于房地产开发过程中的种种风险,应优先采用风险控制措施。3.3 风险转移
  风险转移是指开发商在开发过程中,有意识地将自己不能承担或不愿承担的风险转嫁给其他经济单位承担所采取的措施。风险转移与风险回避不同,它不是放弃或中止项目开发,而是将开发活动中风险可能所致损失的法律责任转嫁给他人承担。风险转移也不同于风险控制,它不像风险控制那样是直接调节风险因素达到降低风险损失概率和程度,而是将风脸转移出去而间接达到降低自身的损失程度。
  风险转移的主要途径有合同、保证、期货和保险。合同形式有固定总价合同、成本报酬合同、单价合同等;保险有财产保险、责任保险和人身险。各种合同的对开发商和承包商的风险影响程度不同,开发商可以根据项目的情况,采取适当的合同形式,合理转移风险,参见表1。
  风险转移一般在以下情况下采用:(1)风险的转移方和被转移方(风险接受方)之间的损失可以清楚地计算和划分,否则双方之间无法进行风险转移;(2)被转移人能够且愿意承担适当的风险;(3)风险转移的成本低于其他风险管理措施。
  3.4 风险自留
     风险自留是房地产开发者自己承担风险事件所致损失。在房地产开发中,对一些无法回避,难以控制和转移的风险,或因冒该风险可能获得较大利益时,在不影响开发者根本利益、大局利益的前提下,常采取风险自留措施。风险自留可分成两大类:计划性风险自留和非计划性风险自留。计划性风险自留是主动风险自留,其具体措施有:(l)自己保险;(2)专属保险;(3)损失摊销;(4)借款补偿;(5)自负额保险。非计划自留是被动自留,通过风险应急准备金来应对。风险自留对策应与风险控制对策结合使用,实行风险自留对策时,应尽可能地保证重大项目风险己经保险或实施了风险控制计划。风险自留对策也应与保险对策相比较,以便做出更利于节约风险管理成本的决定。
  3.5 风险利用
     风险利用是指开发商利用人们惧怕风险、追求安全的心理,通过参与确实存在风险的开发活动,依靠自身扎实的风险管理工作,兴利抑弊,谋求自身最大收益的行为。风险利用是风险管理的较高层次,对风险管理人员的管理水平要求较高,必须具有丰富的项目经验,娴熟的技巧和高度的应变能力,才能对风险的可利用性和可利用价值进行分析,有效利用。例如在当前的土地市场化的条件下,经营性土地必须通过招拍挂的方式取得。但是有些精明的房地产开发商却另辟蹊径,从土地一级开发入手,通过争取某地块土地一级开发的开发权,为获得二级开发权打基础。因为如果进行了土地一级开发,就从某种程度上提前对土地的相关信息进行了了解。在进行土地进入二级市场上市交易时具有先天的优势,获取二级开发权的几率就更大。即所谓的“曲线拿地”,就是很好地利用了政策风险。
 
  4 房地产开发项目全面风险应对中注意的问题
 
  4.1 制定风险应对计划应具有针对性
      风险应对计划的制定是风险管理的关键环节,由于项目的独特性和唯一性,在制定应对措施时不可能照搬现有的模式,必须根据项目自身的条件和项目风险识别、评估的结果,提出有针对性的解决方案。同时在制定应对计划时必须克服侥幸心理,为了减少费用支出,不对风险做有效的防范。
  4.2 注重应对管理方法的组合
       无论是风险控制、风险转移还是风险自留等,每种风险应对措施都有它的局限性,面对复杂多变的风险,应注重多种方法的组合,根据项目的具体情况做出多种方案,按照优先级进行排序,避免单一方案无效带来的措手不及。
  4.3 注意应对管理的经济性
     为了避免或减轻风险获取较高的回报,必须付出一定的代价。但是本着节省的原则,有必要对应对措施的有效性和经济性做一个综合评估。比如在应对不可预测的风险时,往往可以采取保险或风险自留的方法,但是哪个方法更
经济有效呢,就可以根据投保的费用和风险预留金的支出做一个比较,从而选出更加经济有效的措施。
 

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